Инвестиции

Инвестиции — это интересно

Есть люди, которые целенаправленно занимаются поиском недооценённой недвижимости. Но не только это является признаком хорошего инвестора. Грамотный инвестор видит деньги там, где их не видит никто. Итак, сегодня — инвестиции, самые простые правила.

Выбор предмета инвестирования

Важно понимать, что квартира для инвестирования и квартира для проживания — это две разные квартиры.

Помните известную фразу немецкого бизнесмена Фердинанда Пиха «червяк должен нравится рыбе, а не рыбаку»? Это про инвестиции. Таким образом, выбираем квартиру, которая понравится вашему арендатору. Выбор локации имеет решающее значение. Хотя всё очень подвижно. Близость к метро как главный критерий уже не работает. В комфорт-классе и в экономе сдавать квартиру проще и выгоднее инвестиционно, чем в бизнесе и элит-сегменте.

Инвестиции

Что касается коммерции, здесь похожая схема. Совет грамотных инвесторов — нужно выбрать место, которое вам, скорее всего, не понравится. Золотое правило — чем сложнее выбраться из микрорайона, тем выгоднее там брать коммерцию. Квартиру — нет, коммерцию — да. Почему? Потому что люди после работы захотят пойти в магазин рядом с домом, а не ехать в гипермаркеты.

Шаверма на остановке выгоднее, чем ресторан

Инвестиции

А теперь про окупаемость. Средние сроки окупаемости по квартире — это 20-23 года, это сроки окупаемости ну очень плохой коммерции. Опять же, совет умных людей — если квартира досталась бесплатно (наследство, например), её нужно продать и купить коммерцию.

Покупка квартиры для сдачи — сейчас крайне невыгодная история. Причина — сейчас нет квартир, которые вырастают в цене в 2 раза за какое-то обозримое будущее.

Если вы способны увидеть недооценённую недвижимость, купить её и выгодно перепродать — тогда ДА

Обратный случай из практики… Недвижимость на Театральной площади в Санкт-Петербурге подорожала в считанные дни в то время, когда только объявили!!! о строительстве станции метро Театральная. На 20-30%! Станцию до сих пор так и не открыли, недвижимость по стоимости вернулась в нормальное русло, а те, кто купили квартиры, оказались в проигрыше. Тем более, что цены стали «сдуваться» очень быстро.

Что касается покупки в ипотеку или с любым видом кредита, выгода инвестиций тут наблюдается только в коммерции, и то только в том случае, когда делится большое помещение на несколько, и они сдаются. В квартирах это в 90% случаев невозможно.

Посуточная аренда квартир уходит в прошлое. Во-первых, апарты составляют огромную конкуренцию. Во-вторых, это настоящая работа. Очень трудозатратная история, нужно быть к этому готовым. Ну и иметь в этом случае менее 5-ти квартир — невыгодно.

Тезисно про коммерческие помещения

  • идеальная загрузка коммерции — 90%
  • МОПы съедают 20-30% прибыли т.к. за них нужно платить отдельно
  • при долгосрочной аренде загрузка важнее, чем арендная ставка
  • лучше дать скидку сейчас и сдать, чем помещение будет простаивать
  • налоги на коммерцию — 1,5-2%, но есть нюансы
  • окупаемость 15 лет — плохо, 10-12 лет — терпимо, 8 лет — идеально

Как рассчитать:

стоимость при покупке разделить на 100. Если помещение приносит эту цифру — отлично! Остальное неинтересно

Важно! Нельзя переносить свои познания в квартирных делах на коммерцию. Здесь другие законы

Немного про апартаменты

Затронем тему именно с коммерческой точки зрения.

Сейчас это более выгодная история, чем посуточная сдача квартир в аренду. Ведь зачастую в апарт-комплексах всей текущей работой по поиску арендаторов, управлением и т.д. занимается специализированная компания. Арендаторы сейчас понимают, что общаться с юридическим лицом более спокойно, чем с конкретным владельцем квартиры.

Инвестиции

В итоге выгодно всем. Кроме того, на регулярные поступления денежных средств владельцы апартов быстро подсаживаются. На карту регулярно поступают деньги без каких-либо усилий с вашей стороны.

Очень невыгодно брать апарты на стадии строительства. Это пока замороженные деньги.

 

Самая фишка апартов — это гостиничное оборудование и привыкание к мелочам

Учитывая стоимость апартов на входе, это возможность за меньшие деньги шагнуть в более высокий класс. Обычно по ценнику апарты стоят гораздо дешевле, чем квартиры такого же класса в той или иной локации. даже учитывая налоги, услуги УК и т.д., это окупается и деньгами, и качеством жизни.

Опять же — и в этом инструменте надо разбираться!

Разные цели при покупке апартов — жить или сдавать. Поэтому уточняем правила игры в управляющей компании.

При покупке апартов покупаем управляющую компанию, также как пр покупке новостройки выбираем банк, а не надёжного застройщика

Квартиры в рассрочку и по переуступке

  • переуступка бывает платной — от 30000 рублей до 2% от стоимости
  • при рассрочке  необходимо полностью погасить её до продажи ( не забудем, что цена квартиры, купленной в рассрочку, выше, чем при 100% оплате)
  • выход в ипотеку на остаток выплат не всегда возможен
  • застройщик не всегда даёт разрешение на переуступку
  • по цене застройщика сейчас не продать квартиру
  • в больших комплексах большая конкуренция

Покупка в рассрочку — это покупка по цене гораздо выше, чем при ипотеке

Нужно понимать, что застройщики зачастую создают свои правила — запрещая кредитование перед внесением последнего взноса, и.д. ИнвестицииПоэтому желательно понимать свои цели покупки и ещё «на берегу» задавать вопросы. Ведь есть жилые комплексы, где переуступка невозможна.

В 2022 -23 годах покупка квартиры для инвестиций — плохая история.

А рассрочки без переплаты не бывает!

Самые безопасные сделки

По мнению грамотных инвесторов есть два типа сделок, наиболее безопасных при покупке.

  • покупка с торгов
  • покупка по ДДУ

Первый вариант самый надёжный. Дело в том, что здесь правоустанавливающим документом зачастую является решение суда. ТоргиВесь негатив размотан, круги ада пройдены, квартира прошла все проверки, косяки исключаются. Опять же, есть нюансы, в том числе по налогообложению.

В теме нужно разбираться

Покупка по ДДУ от застройщика находится на втором месте. Нет юридической истории, наследников, и т.д. Здесь важен и выбор застройщика, но не только.

Сейчас выбор надёжного застройщика как главный критерий — неправильное убеждение. Ведь если застройщик обанкротится, дольщику вернут деньги (обесцененные с учётом инфляции). Но если обанкротится банк — это более трагичная история.

Более важен выбор банка, где есть аккредитация застройщика!

Эскроу — важно понимать

С недавнего времени все застройщики законодательно перешли на эскроу. Деньги дольщиков до окончания строительства и сдачи дома находятся в банке. Учитывая штрафы, застройщику выгоднее достроить и сдать дом, чем прервать строительство.

Защита дольщиков от недобросовестных застройщиков — да. Но при этом небывалый рост цен на новостройки наблюдался именно с введением схемы с использованием эскроу-счетов. Суть — дольщик платит ипотеку вместо застройщика, а при ставке 0,1-0,01% банк забирает себе половину стоимости квартиры.

Инвестиционная составляющая при покупке с эскроу счетами — её просто нет.

Простые правила инвестирования

  • важно разделять потенциальный и реальный доход
  • при инвестировании должна быть цель
  • обязательно считать все расходы, особенно если есть кредиты
  • обращать внимания на правила игры застройщика
  • выгоднее заработать 400 тыс сегодня, чем 500 тыс через 6 месяцев
  • не ждать «своего» покупателя годами
  • искать идеальную инвестицию — потерять много лет
  • быть в рынке регулярно
  • осмысливать объекты не с точки зрения красоты, важно вытащить из объекта деньги
  • квартиру покупаем глазами, коммерцию — калькулятором

Инвестор

Инвестиции — это азартная игра, «слезть» с них сложно. При этом творческая составляющая есть и в инвестициях.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: