Инвестиции в недвижимость — что учитываем

Инвестиция — это риск. Но риск, подкреплённый знаниями, — всё же более выигрышная позиция.Сейчас инвестиции в недвижимость это тема, которая требует изучения, анализа.

Инфраструктура в новых микрорайонах

Инвестиции

Новые микрорайоны, появляющиеся в локации, меняют жизнь этой самой локации. Регионалы покупают новое жильё, меняют окраску района, будучи свободными от стереотипов коренных жителей.

Одним из ярких примеров подобного рода является сибирская компания «Союз»

В результате входа на рынок города подобных застройщиков строятся федеральные дороги, развивается инфраструктура, в том числе повышается инвестиционная привлекательность уже действующих объектов рядом.

Ещё пример — уже зарекомендовавший себя ЛенСтройТрест. Их ЖК Юттери вызывал множество возражений по известным причинам. Сейчас мало кто возражает, т.к. жизнь в комплексе полностью налажена, все дома заселены, квартиры можно купить только как вторичное жильё, и то это редкий случай. Выезды, дороги федерального значения в великолепном состоянии, заторов нет, удобная транспортная доступность в том числе и в центр Санкт-Петербурга.

Разновидности доходов в недвижимости сегодня

  • пассивный доход — долгосрочная аренда
  • активный доход — к нему относятся посуточная аренда, флиппинг, коммерческие помещения под собственный бизнес
  • спекулятивный доход — перепродажа с целью получения дохода на разнице в цене

Все разновидности — рабочие. Но инвестиции — это про «посчитать». Коротко о каждой…

Пассивный доход

Наиболее привычная для большинства история. Если интересен факт сохранения денег «в бетоне», то хороший вариант. Срок окупаемости таких объектов рассчитывается по формулам, если интересны цифры. Грамотные инвесторы сейчас редко пользуются этим инструментом, т.к. есть амортизация, периодическое обновление мебели, ремонт, возможны проблемы с соседями и т.д. Ну и налоги сейчас — актуальная тема.

Такой ли пассивный доход получается — вопрос

Активный доход

Флиппинг, по мнению многих экспертов рынка, сейчас продолжает работать. Здесь важно правильно выбрать объект, выбрать нужное качество ремонта.

Если заработать на флиппинге не получается, значит, вы не разобрались в теме

Что касается посуточной аренды, здесь вообще спорный вопрос, если инвестор планирует самостоятельно заниматься сдачей в аренду. Конкуренцию составляют апартаменты, которые сейчас у арендаторов пользуются огромным спросом. Кроме того, арендаторы предпочитают общение с управляющей компанией, а не с собственником. Да и рекламные возможности опытных управляющих гораздо шире, чем у собственника.

При подборе апартаментов на покупку важно правильно выбрать застройщика, выяснить о программах доходности, с которыми работает УК в уже действующих объектах.

Покупка апартов оптом делает инвестицию еще более выгодной

Коммерческие объекты под собственный бизнес до сих пор выгодно приобретать. Локация, цена покупки и ваши цели — главные критерии. Грамотно выстроенный подход по наполнению арендаторами принесёт хорошую прибыль инвестору.

Спекулятивный доход

На сегодняшний день это самый рискованный вид. Нужно разбираться в теме, чтобы выйти хотя бы «в ноль».

В теме денег вообще полезно разбираться

Ниже я разберу особенности ЖК для инвестиций. Покупка квартиры в ипотеку, вложение маткапитала, субсидий, продажа квартиры до истечения сроков владения — эти факторы снижают доходность. Учитывая стоимость новостроек, нужно грамотно рассчитывать сроки выхода из проекта. Ну и планы на жизнь на обозримое будущее тоже нужно учитывать.

К сожалению, покупка в ипотеку, далее развод, долг банку — сейчас повторяющиеся истории.

Классификация объектов инвестирования

Приведу классификацию известного бизнес-тренера, основателя сети GMHouse Маргариты Гаспарян. Квартальное освоение территорий или точечный камерный комплекс — что предпочесть?

В первую очередь, учитывает собственную стратегию инвестирования.

Долгое время считалось, что комплексы бизнес-класса и выше более привлекательны с точки зрения инвестиций. Здесь есть существенная разница. И всё больше экспертов рынка склоняются к противоположной точке зрения.

Наглядный пример поможет разобраться и понять ключевые точки объекта инвестирования.

Инвестиции

Вход и выход из инвестпроекта

Рассмотрим этот вопрос на примере комплекса комфорт-класса.

Обычно комплекс состоит из нескольких очередей строительства. Самая долгая по срокам — 1я очередь. Здесь нужно получить разрешение, проложить коммуникации, расчистить участок, т.е. более длительная по времени тема. На строительство 1й очереди застройщик обычно закладывает 3 года.

Вторая очередь строительства стартует, когда первая готова на 50%. Уже есть всё необходимое по инфраструктуре, комплекс уже жизнедействует.

Ценник самый выгодный для комплекса, конечно же, на старте. К моменту выхода в продажу 2-ой очереди ценник поднимается раза в полтора.

Третья очередь по традиции самая классная по качеству и самая дорогая по цене. Наилучший момент выхода из инвестиций — окончание строительства как раз 3й очереди, при условии входа в проект на котловане.

 

Современные реалии таковы, что пока строится ЖК и есть квартиры у застройщика, конкурировать с ним не стоит. Как известно, все госпрограммы по ипотеке возможны только при покупке от застройщика. Конкуренция просто бессмысленна!

Средний срок окупаемости — 8 лет. Обещание доходности за 2 года — большая  глупость!

Только когда не остаётся в продаже объектов от застройщика даже по более высоким ценам, чем у физлиц, тогда можно выходить из инвестиций. Не забудем про налоги, разбираемся в сроках безналоговой продажи в том числе.

В заключении…

напомню, что любая тема требует изучения, погружения и опыта. «Инвестиции — это легко» —  подход неправильный. Не помешают знания математики, экономики в том числе.

Способность выбора стратегии, умение анализировать, готовность к риску — это полезные качества инвестора. Готова помочь разобраться и предложить лучшие жилые и апарт-комплексы от надёжных застройщиков.

Новостройки
Мои контакты

С любовью к вам, и к своей работе

 

 

 

 

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: